• Juan Pablo Chiesa

Que pasa con los Alquileres y la pandemia


DECRETO N° 320/2020


El freno que la pandemia de coronavirus impuso a la actividad económica ha tenido un gran impacto en la vida cotidiana de muchas personas que, frente a la reducción significativa de sus ingresos ven cada vez más difícil hacer frente a sus obligaciones. Dos de las preocupaciones más urgentes son el pago de las tarifas de servicios esenciales y el de los alquileres y expensas.


La reapertura de las inmobiliarias y la habilitación de mudanzas han generado mucha incertidumbre en los inquilinos, quienes comenzaron a mostrar preocupación ante la imposibilidad de pagar el alquiler y las expensas.

En este contexto, la ministra de Desarrollo Territorial y Hábitat, María Eugenia Bielsa, ratificó la continuidad de la prohibición de los desalojos hasta el 30 de septiembre de 2020 y el congelamiento de los precios de los alquileres, según lo establecido en el decreto 320/2020.

A continuación, detallaremos punto por punto las disposiciones más importantes de dicha norma:


1) DESALOJOS: Los desalojos judiciales por falta de pago se encuentran suspendidos hasta el 30 de septiembre. Se suspenden los plazos de prescripción de estos procesos (Art. 2).

2) PRÓRROGA DE CONTRATOS: Hasta el día 30 de septiembre, se prorroga la vigencia de los contratos de locación de inmuebles, cuyo vencimiento se produzca desde el 20 de marzo hasta el 30 de septiembre. Los inquilinos podrán optar por mantener la fecha de vencimiento pactada o prorrogar dicho plazo por un término menor a los seis meses estipulados en el decreto. Es importante notificar fehacientemente al locador la decisión tomada, con al menos 15 días de anticipación a la fecha de vencimiento pactada, siempre que fuera posible.


3) CONGELAMIENTO DE PRECIOS DE ALQUILERES: Hasta el 30 de septiembre, se congela el precio de los alquileres, los cuales se abonarán conforme a los valores vigentes al mes de marzo. Las demás prestaciones de pago periódico se regirán conforme lo acordado por las partes.


4) SUBSISTENCIA DE FIANZA: La prórroga del contrato de locación implicará también una prórroga en las obligaciones del fiador aun cuando este no haya dado un nuevo consentimiento.


5) DEUDAS POR DIFERENCIA DE PRECIO: La diferencia que resultare entre el monto pactado en el contrato y el que corresponda pagar por el congelamiento del precio, deberá ser abonada de 3 a 6 cuotas, mensuales, iguales y consecutivas, las cuales comenzarán a pagarse conjuntamente con el canon locativo correspondiente al mes de octubre. No se aplicarán intereses de ningún tipo, ni otras penalidades estipuladas en el contrato.


6) DEUDAS POR FALTA DE PAGO: Al igual que en el caso anterior, las deudas que se generen desde el 29 de marzo hasta el 30 de septiembre y sean originadas por la falta de pago, por pagos realizados fuera de término o por pagos parciales, deberán pagarse de 3 a 6 cuotas, mensuales, iguales y consecutivas, junto con el canon locativo correspondiente al mes de octubre. En este caso, podrán aplicarse intereses compensatorios, los que no podrán exceder la tasa de interés para plazos fijos en pesos a 30 días, que paga el Banco de la Nación Argentina. No se aplicarán intereses punitorios ni moratorios, ni ninguna otra penalidad. No se podrá finalizar el contrato por la falta de pago.


7) BANCARIZACIÓN: La parte locadora deberá comunicar a la parte inquilina, dentro de los 20 días, los datos necesarios para que esta pueda realizar los pagos por transferencias bancarias o depósitos por cajero automático, si este así lo quisiera.


8) CONTRATOS ALCANZADOS:


  1. De inmuebles destinados a vivienda única urbana o rural.

  2. De habitaciones destinadas a vivienda familiar o personal en pensiones, hoteles u otros alojamientos similares.

  3. De inmuebles destinados a actividades culturales o comunitarias.

  4. De inmuebles rurales destinados a pequeñas producciones familiares y pequeñas producciones agropecuarias.

  5. De inmuebles alquilados por personas adheridas al régimen de Monotributo, destinados a la prestación de servicios, al comercio o a la industria.

  6. De inmuebles alquilados por profesionales autónomos para el ejercicio de su profesión.

  7. De inmuebles alquilados por Micro, Pequeñas y Medianas Empresas (MiPyMES) conforme lo dispuesto en la Ley N° 24.467 y modificatorias, destinados a la prestación de servicios, al comercio o a la industria.

  8. De inmuebles alquilados por Cooperativas de Trabajo o Empresas Recuperadas inscriptas en el INAES.


9) EXCEPCIÓN - VULNERABILIDAD DEL LOCADOR: Si el locador depende del precio del alquiler para cubrir sus necesidades básicas o las de su grupo familiar primario y conviviente, y puede acreditarlo debidamente, quedará excluido del congelamiento de precios.


10) EXCLUSIÓN: Quedan excluidos los contratos de arrendamiento y aparcería rural y los contratos de locación temporarios (fines de turismo, predios feriales, etc.).


11) MEDIACIÓN OBLIGATORIA: La mediación prejudicial para los casos de ejecución y desalojos será obligatoria por el plazo de 1 año. La ley de Mediación y Conciliación N° 26.589 establece la aplicación optativa de dicho procedimiento en circunstancias normales.

ACLARACIÓN: No puede exigirse el pago de contratos de alquiler de unidades alcanzadas por el DNU que debieron comenzar durante el Aislamiento Social, Preventivo y Obligatorio, pero no pudieron llegar ser ocupadas dada la imposibilidad de traslado y mudanza. Ningún inquilino deberá pagar doble alquiler durante la emergencia sanitaria.

El derecho a la vivienda es uno de los derechos básicos del ser humano, reconocido por la Constitución Nacional y numerosos Instrumentos Internacionales. Este derecho no se debe interpretar en un sentido estricto o restrictivo que lo equipare, sino que debe considerarse más bien como el derecho a vivir en seguridad, paz y dignidad en alguna parte.

El objetivo del decreto 320/2020 es eminentemente el de garantizar a los individuos el no tener que preocuparse en esta época tan incierta de perder el refugio que les otorga protección frente al enemigo invisible que nos acecha. El derecho a la vivienda se encuentra íntimamente relacionado con el derecho a la salud y constituye una herramienta clave para la construcción de la dignidad humana. Para ganar la batalla contra el Covid-19 debemos trabajar todos juntos, basándonos fundamentalmente en la solidaridad. En estos momentos, no podemos permitir que las personas sean expulsadas de sus hogares, quedando libradas a su suerte. Es deber del Estado garantizar el acceso a una vivienda adecuada y certeramente ha decidido la suspensión de los desalojos, asegurando la protección a aquellos que sufren una disminución considerable de sus ingresos en ocasión de la pandemia.

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