• Juan Pablo Chiesa

Nueva Ley de Alquileres. Las modificaciones

Por Juan Pablo Chiesa


El Congreso de la Nación sancionó la ley de alquileres tras la aprobación del proyecto en la Cámara de Senadores, por 41 votos a favor y ninguno en contra y sin la presencia de la oposición, que se retiró de la sesión en medio de una disputa con el oficialismo.

La última modificación de la ley de alquileres databa de hace 36 años atrás y hace 4 años que se intentaba avanzar con el Proyecto en el Congreso, sin lograr el consenso necesario.

La flamante norma está estructurada en cuatro títulos, a saber, Reformas al Código Civil y Comercial de la Nación, Regulación complementaria de las locaciones, Programa Nacional de Alquiler Social y Métodos Alternativos para la Resolución de Conflictos.

Los puntos más importantes de la nueva Ley de Alquileres son:

  • Domicilio electrónico. La norma modifica el art. 75 del CCyCN, admitiendo la constitución de un domicilio electrónico, en el cual serán eficaces todas las notificaciones, comunicaciones y emplazamientos realizados.

  • Depósito de Garantía. Amplía las previsiones del art. 1196 del CCyCN, disponiendo que a partir de la entrada en vigencia de la norma, deberá devolverse mediante la entrega de una suma equivalente al precio del último mes de alquiler o el porcentaje correspondiente si se hubiere requerido una suma inferior. El reintegro deberá hacerse cuando se entregue el inmueble. En caso de que haya deudas por servicios domiciliarios o expensas, se podrá acordar su pago o retener la suma equivalente al monto pagado el último mes. Una vez pagadas las deudas, el locatario deberá entregar al locador los comprobantes, debiendo este último restituir las sumas retenidas.Agrega un cuarto inciso a dicho artículo, que prohíbe expresamente la firma de pagarés u otros documentos que no formen parte del contrato original.

  • Plazo mínimo de las locaciones. Modifica el plazo estipulado en el art. 1198 CCyCN y lo aumenta a 3 años en lugar de 2.

  • Reformas o reparaciones. Modifica los arts. 1201 y 1209 CCyCN y determina que, cuando se requiera una reparación o reforma, el locatario deberá notificar fehacientemente al locador. Si transcurre un plazo de 24 hs. CORRIDAS desde la RECEPCIÓN con silencio o negativa expresa, el locatario podrá realizarla por sí, con cargo al locador. Si las reparaciones no fueran urgentes, el plazo que tendrá el locador para efectuarlas es de 10 días CORRIDOS. Agrega que la notificación se considerará válida en el domicilio denunciado por el locador, aun cuando éste se negare a recibirla o no se pudiera concretar por causa imputable a él. Aquellas expensas que deriven de gastos habituales, es decir, vinculados a los servicios normales y permanentes a su disposición quedan a cargo del locatario aquellas. Las expensas comunes extraordinarias debe pagarlas el locador.

  • Frustración del uso o goce de la cosa. El art. 1203 del CCyCN preveía la posibilidad del locatario de rescindir el contrato o cesar el pago del canon locativo cuando por caso fortuito o fuerza mayor no pudiera usar o gozar de la cosa locada. La nueva norma reemplaza la fuerza mayor por causas no imputables al locatario.

  • Compensación de gastos. Incorpora el art. 1204 bis al CCyCN indicando que los gastos a cargo del locador pueden ser compensados por el locatario con el importe de los alquileres, previa notificación fehaciente.

  • Resolución Anticipada. Agrega al art. 1221 del CCyCN que para que proceda la resolución anticipada, el locatario deberá notificar fehacientemente con un mes de anticipación. Y también añade que si el inmueble locado tiene destino de vivienda, transcurridos al menos seis meses de contrato, no deberá pagar indemnización alguna si notifica con tres meses de anticipación su intención de resolver el contrato.

  • Continuidad del contrato. LA nueva ley crea el art. 1221 bis CCyCN, que estipula que cuando se trata de locaciones de inmuebles con destino vivienda, dentro de los últimos tres meses de relación locativa, cualquiera de las partes puede convocar fehacientemente a la otra para negociar la continuidad del contrato en un plazo no mayor a 15 días corridos. Ante silencio o negativa del locador, el locatario puede resolver el contrato sin pagar indemnización alguna.

  • Restitución de llaves. Según la nueva ley, el locador no puede negarse a recibir las llaves o condicionar su entrega. Ante silencio o negativa de recepción el inquilino podrá realizar la consignación judicial de las mismas (gastos y costas a cargo del locador). El locatario no adeudará canon locativo alguno desde que se notifique fehacientemente al locador de la voluntad de entregar las llaves, siempre que se realice la consignación judicial dentro de los 10 días hábiles posteriores. En caso de que la consignación se realice después del vencimiento de dicho plazo, no se adeudarán alquileres desde la notificación fehaciente del depósito judicial al locador.

  • Intermediación Inmobiliaria. En las locaciones de inmuebles la intermediación sólo podrá estar a cargo de un profesional matriculado para ejercer corretaje según legislación local.

  • Garantía. En las locaciones habitacionales, el locatario tiene que proveer al menos dos alternativas de garantías entre título de propiedad inmueble, aval bancario, seguro de caución, fianza o garantía personal del locatario (recibo de sueldo, certificado de ingresos o cualquier otro medio fehaciente). El locador no podrá requerir una garantía que supere 5 veces el valor mensual de la locación., excepto garantía personal del locatario (puede superar hasta 10 veces).

  • Ajustes y actualización de precio. Respecto a la actualización monetaria/indexación, la nueva ley excluye a los contratos de locación de los arts. 7 y 10 de la Ley de Convertibilidad 23.928. En la fijación del valor de los alquileres solo se admiten ajustes anuales, que deben seguir un índice conformado en partes iguales por el IPC (índice de precios al consumidor) y el RIPTE (remuneración imponible promedio de los trabajadores estables).

  • Negativa de recepción de pago. Si el locador se niega a recibir el pago del alquiler, el locatario debe intimarlo y emplazarlo para que lo reciba dentro de las 48 hs. posteriores a la notificación. Ante silencio o negativa, el locatario deberá proceder a la consignación judicial o cheque cancelatorio dentro de los 3 días hábiles posteriores.

  • Registro ante la AFIP. Se establece la obligatoriedad de declarar los contratos de locación ante la AFIP. Es obligación del locador, pero cualquiera de las partes puede denunciar su existencia ante la AFIP, que deberá disponer un régimen de facilidades para la registración de contratos vigentes.

  • Programa Nacional de Alquiler Social. Crea el Programa Nacional de Alquiler Social para la adopción de medidas que faciliten el acceso a la vivienda digna en alquiler mediante contratación formal, cuya implementación estará a cargo del Ministerio del Interior, Obras Públicas y Vivienda, a través de la Secretaría de Vivienda. Algunas medidas para su implementación son la especial consideración de las personas en situación de violencia de género, la regulación de la actividad de las entidades que otorgan garantías de fianza o seguros de caución, la promoción de un seguro obligatorio para cubrir las faltas de pago de alquileres y las indemnizaciones por daños y ocupación indebida de inmuebles, entre otras.

  • Métodos alternativos para la resolución de conflictos. La norma dispone el desarrollo de mecanismos de bajo costo o gratuitos para la resolución de conflictos derivados de los contratos de locación, a cargo del PEN, a través del Ministerio de Justicia y Derechos Humanos y en forma concertada con las provincias y CABA.

  • Mediación Prejudicial Optativa. La nueva ley sustituye art. 6 de la Ley 26.589 de Mediación, eliminando los desalojos como casos de aplicación optativa de la mediación obligatoria.

Esta nueva ley de alquileres modifica el Código Civil y Comercial de la Nación y establece nuevas reglas para los contratos de locación que benefician a los locatarios, como el aumento de los años de duración y la obligación de proponer dos garantías a eleccion por el propietario.

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